המומחים של מועדון המשקיעים הפורטוגלי מסבירים על השקעות נדל"ן בליסבון מול פורטו

השקעה בליסבון מתאימה למי שמחפש יציבות ארוכת טווח ועליית ערך בבירה אירופית תוססת, בעוד שפורטו מציעה תשואות שכירות גבוהות יותר ופוטנציאל צמיחה מהיר בשוק שטרם הגיע לשיאו. הבחירה הנכונה תלויה באיזון שבין הון עצמי פנוי לבין רמת הסיכון והתשואה המבוקשת, כאשר שתי הערים נהנות מביקוש קשיח למגורים ומצמיחה תיירותית עקבית.

החלטנו שהגיע הזמן לגלות לכם דברים שלא ידעתם על המאבק המרתק שמתחולל בקצה המערבי של אירופה. דמיינו שאתם עומדים מול שתי הזדמנויות עסקיות, שתיהן נראות מבטיחות, שתיהן מנצנצות בשמש הפורטוגלית, אך לכל אחת מהן אופי אחר לגמרי. אנחנו יודעים כמה זה יכול להיות מתסכל לשבת מול המסך, לעבור על גרפים של תשואות ולתהות האם הכסף שלכם יעבוד טוב יותר בסמטאות הציוריות של פורטו או בשדרות הרחבות של ליסבון. תחושת הבלבול הזו מובנת לחלוטין. כולנו רוצים להרגיש שההחלטה שקיבלנו היא לא רק "בסדר", אלא כזו שתבטיח את העתיד הכלכלי של המשפחה שלנו. הפחד מפספוס (FOMO) מצד אחד, והחשש מרכישה בשיא המחיר מצד שני, מלווים כל משקיע נדל"ן. הגיע הזמן לעשות סדר ולקבל תשובות מקצועיות שיפיגו את הערפל.

האם ליסבון היא עדיין "המלכה" הבלתי מעורערת של הנדל"ן בפורטוגל?

ליסבון היא הלב הפועם של המדינה, המרכז הפוליטי, הכלכלי והתרבותי. כשמסתכלים על הנתונים היבשים, ליסבון מציגה יציבות שקשה להתחרות בה. לפי נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה של פורטוגל (INE), מחירי הנדל"ן בליסבון רשמו עלייה ממוצעת של כ 8% בשנה בחמש השנים האחרונות. העיר מושכת אליה חברות טכנולוגיה רב לאומיות כמו גוגל ואמזון, מה שיוצר ביקוש אדיר לדיור איכותי עבור עובדים בעלי הכנסה גבוהה.

אך האם המחירים הגבוהים לא הופכים את ההשקעה לבלתי משתלמת? זו דעה אישית המבוססת על ניסיון רב שנים, אך אנו סבורים כי ליסבון דומה למניית "בלו צ'יפ". היא בטוחה, היא יציבה, והסיכוי לירידת ערך משמעותית בה נמוך מאוד. השקעה כאן היא כמו רכישת נכס במנהטן או בלונדון לפני שני עשורים. התשואה השוטפת משכירות עשויה להיות נמוכה יותר (סביב 3% עד 4%), אך עליית הערך העתידית היא המנוע המרכזי כאן.

למה פורטו נחשבת ליהלום הלא מלוטש של המשקיעים המתוחכמים?

הבאנו לכם כמה טיפים שיעזרו לכם להבין את הקסם של פורטו. אם ליסבון היא המנכ"לית המעונבת, פורטו היא היזמית הצעירה והבועטת. העיר השנייה בגודלה בפורטוגל מציעה רמת מחירים נמוכה בכ 30% עד 40% בהשוואה לבירה, מה שמאפשר למשקיעים עם הון עצמי נמוך יותר להיכנס לשוק.

בפורטו אנחנו רואים תופעה מעניינת: התשואות משכירות גבוהות יותר באופן עקבי ונעות בין 5% ל 7% בנכסים מסוימים. העיר עוברת תהליך של התחדשות עירונית מאסיבית, ורובעים שלמים משנים את פניהם. השקעה בפורטו היא הימור על הצמיחה העתידית. זהו שוק שבו ניתן למצוא "מציאות" אמיתיות, במיוחד בנכסים הדורשים שיפוץ (Project properties), שם הרווח היזמי יכול להיות משמעותי מאוד.

אילו הבדלים דמוגרפיים משפיעים על שוק השכירות בכל עיר?

הבנת קהל היעד היא המפתח להשקעה מוצלחת. בליסבון, הקהל מגוון מאוד: דיפלומטים, עובדי הייטק זרים ("נוודים דיגיטליים") וסטודנטים מאוניברסיטאות יוקרתיות. הביקוש הוא בעיקר לדירות קטנות (T1 או T0) במרכז העיר, או דירות משפחתיות בפרברים היוקרתיים כמו קשקאיש.

בפורטו, לעומת זאת, השוק נשען רבות על תיירות ועל אוכלוסייה מקומית חזקה. פורטו היא מרכז תעשייתי ומסחרי, והביקוש לדיור מגיע מאנשים שעובדים בעיר וזקוקים לפתרונות לטווח ארוך. האנלוגיה הטובה ביותר כאן היא ההבדל בין תל אביב לחיפה: אחת היא המרכז הנוצץ, והשנייה היא עיר נמל עם אופי ייחודי, קהילה מגובשת ופוטנציאל התפתחות עצום שטרם מוצה.

השוואת נתוני מפתח בין ליסבון לפורטו (ממוצעים לשנת 2024)

כיצד חוקי הממשלה החדשים משפיעים על בחירת מיקום ההשקעה?

פורטוגל עברה שינויים רגולטוריים משמעותיים בשנה האחרונה, במיוחד בכל הנוגע לתוכנית "ויזה זהב" והגבלות על Airbnb (AL – Alojamento Local). במיוחד עבורכם הכנו את המדריך שיעזור לכם לנווט במבוך הזה. בליסבון, ההגבלות על השכרה לטווח קצר מחמירות יותר ברובעים ההיסטוריים. זה אומר שמשקיע שבונה על תשואת תיירים חייב לבדוק בציציות של כל נכס.

בפורטו, למרות שגם שם יש מגבלות, הרשויות המקומיות מעט יותר גמישות באזורים מסוימים מחוץ למרכז ההיסטורי. המסקנה המקצועית שלנו היא שהשוק עובר לכיוון של שכירות לטווח בינוני וארוך. מי שישכיל להתאים את הנכס שלו למגורים אמיתיים (דירות מרווחות, מטבח מאובזר, קרבה לתחבורה ציבורית) ינצח בשתי הערים, ללא קשר לשינויי החקיקה.

מהם היתרונות והחסרונות של השקעה בנכסים לשיפוץ לעומת נכסים מוכנים?

במיוחד עבורכם הכנו את המדריך לבחירת סוג הנכס, כי הרי לא כל נוצץ הוא זהב.

1. נכסים מוכנים (Ready to move in):

• יתרון: הכנסה מיידית, פחות "כאב ראש" מול קבלנים, קל יותר לקבל מימון בנקאי.

• חיסרון: מחיר רכישה גבוה יותר, רווח יזמי מוגבל.

2. נכסים לשיפוץ (Renovation projects):

• יתרון: אפשרות להשבחה משמעותית של הנכס, התאמה אישית לצרכי השוק, פוטנציאל לרווח של 20% ומעלה על ההון המושקע.

• חיסרון: דורש נוכחות בשטח או ניהול פרויקט מקצועי, לוחות זמנים עלולים להתארך, בירוקרטיה של אישורי בנייה.

בפורטו יש עדיין שפע של בניינים עתיקים שמחכים ליד אוהבת, בעוד שבליסבון רוב ה"מציאות" כבר נחטפו על ידי קרנות השקעה גדולות. אם יש לכם את הסבלנות והליווי הנכון, פורטו מציעה מגרש משחקים מרתק ליזמות נדל"נית.

האם כדאי להשקיע בפרברים של הערים הגדולות?

החלטנו שהגיע הזמן לגלות לכם שההזדמנויות הגדולות באמת נמצאות לפעמים 15 דקות נסיעה מהמרכז. במטרופולין של ליסבון, אזורים כמו אלמדה (Almada) מעבר לנהר או סינטרה (Sintra) מציעים מחירים נוחים בהרבה עם ביקוש קשיח למגורים.

בפורטו, העיר וילה נובה דה גאיה (Vila Nova de Gaia), שנמצאת ממש מעבר לנהר הדורו, היא יעד לוהט. היא מציעה נוף מרהיב לפורטו, קרבה ליקבי הפורט המפורסמים ומחירים שעדיין מאפשרים תשואות מצוינות. אל תנעלו על מרכז העיר בלבד; המקומיים עוברים לפרברים, ושם נמצא הכסף הגדול של השכירות לטווח ארוך.

כיצד בוחרים את המקום הנכון עבורכם?

בסופו של דבר, ההחלטה בין ליסבון לפורטו היא כמו בחירה בין יין אדום עמוק ויוקרתי לבין בירה קרה ומרעננת. שניהם מצוינים, אבל הם מתאימים לזמנים אחרים ולצרכים שונים.

שאלו את עצמכם: מהי מטרת ההשקעה? אם אתם מחפשים מקלט בטוח לכסף שלכם ("Safe Haven") ורוצים לישון בשקט בלילה כשהנכס שלכם נמצא באחת הבירות המבוקשות בעולם – ליסבון היא הכתובת. אם אתם מחפשים צמיחה אגרסיבית יותר, אם אתם מוכנים להיות מעט יותר מעורבים ואתם מחפשים את ה"תל אביב של פעם" – פורטו מחכה לכם עם זרועות פתוחות.

חשוב לזכור: נדל"ן בליסבון הוא ריצה למרחקים ארוכים. אל תתנו לתנודות רגעיות בשוק להפחיד אתכם. פורטוגל נמצאת בתנופת פיתוח אדירה, והיסודות הכלכליים שלה איתנים. בין אם תבחרו בצפון או בדרום, המפתח להצלחה הוא ניהול מקצועי, הבנה עמוקה של השוק המקומי ובחירת נכס שיש לו ערך מוסף אמיתי לדיירים שיגורו בו. אנחנו כאן כדי להבטיח שהמסע הזה יהיה לא רק רווחי, אלא גם בטוח ורגוע. הגיע הזמן להפוך את החלום על נכס באירופה למציאות מוחשית ומניבה.